ingerencja w części wspólne nieruchomości

Części wspólne w bloku mieszkalnym, obliczane są na podstawie metrażu mieszkania, do którego przynależą. Zależą one proporcjonalnie, do jego wielkości. Nieruchomość wspólna, to nie tylko część budynku na stale związana z gruntem, ale także sam grunt, na którym postawiony został budynek. Więcej za części wspólne. Nowelizacja przewiduje również zmianę, która uderzy we właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Poza lokalem, który do nich należy, mają oni też ułamkowy udział w gruncie, na którym znajduje się budynek (a często także plac zabaw, droga osiedlowa itd.), oraz w częściach wspólnych samego budynku (klatki schodowe, recepcje, wspólne Różnica w opodatkowaniu gruntu i części wspólnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których wyodrębniono lokale - w stosunku do stanu obecnego będzie niewielka, co obrazują poniższe przykłady (do opodatkowania przyjęto górne granice stawek podatku od nieruchomości w 2015 r.: od budynków mieszkalnych lub ich części (0 Małżonkowie posiadają wspólne mieszkanie, które jest wykorzystywane w działalności gospodarczej męża na siedzibę jego firmy. Przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, doszło do sprzedaży nieruchomości. Oboje małżonków w tym przypadku składają PIT-39. Części wspólne, tak samo jak mieszkanie, są objęte pięcioletnią rękojmią na nieruchomości oraz dwuletnią na elementy ruchome. W związku z tym w sytuacji odkrycia wad części wspólnych, wszystkim nabywcom przysługuje prawo do złożenia wniosku o naprawę danej usterki, albo obniżenia ceny, a nawet odstąpienia od umowy. Sądowe zniesienie współwłasności – sposób na pozbycie się mniejszościowego współwłaściciela nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli, stosownie do art. 210 KC, może żądać sądowego zniesienia współwłasności. Podstawowym sposobem jej zniesienia jest podział rzeczy wspólnej (podział fizyczny), jednakże może być poster pelestarian hewan dan tumbuhan yang mudah digambar. Kupując mieszkanie w bloku trzeba liczyć się z pewnymi ograniczeniami, między innymi dotyczącymi jego powierzchni. Przy odrobinie szczęścia można jednak kupić dwa sąsiadujące ze sobą lokale, a po ich połączeniu uzyskać spory już apartament. Przedtem jednak należy spełnić szereg formalności, ponieważ tak duża ingerencja w nieruchomość wspólną jaką jest blok mieszkalny, nie może odbyć się bez tego, mimo iż mieszkania są naszą własnością. Czyja zgoda wymagana jest do połączenia dwóch mieszkań? Taka inwestycja wymaga przede wszystkim zgody wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ ingerencja może objąć również części wspólne budynku – klatkę schodową, instalację elektryczną czy wodnokanalizacyjną. Zgoda taka musi mieć ponadto szczególną formę, ponieważ wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Wspólnota podejmuje więc uchwałę, w której wyraża zgodę na przebudowę. Może się oczywiście zdarzyć, że decyzja w tym zakresie będzie odmowna. Forma uchwały jest bezwzględnym wymogiem, nieważne przy tym, czy mieszkania znajdują się w zasobach małej spółdzielni (zrzeszającej do siedmiu mieszkań), czy dużej (która zrzesza więcej niż 7 mieszkań). W przypadku małych spółdzielni kwestię podejmowania decyzji w zakresie połączenia dwóch lokali reguluje kodeks cywilny, a dokładniej przepisy dotyczące współwłasności i zarządzania nią. Tutaj wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli pozostałych mieszkań. Jeśli decyzja będzie odmowna, a właściciel łączonych mieszkań posiadać będzie co najmniej połowę udziałów w całej nieruchomości, może zwrócić się do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie tej kwestii. Procedurę w przypadku dużych spółdzielni reguluje natomiast ustawa o własności lokali. Zgodnie z artykułem 22 tego aktu prawnego, zgoda na przebudowę nieruchomości wspólnej jest czynnością prawną, przekraczającą zakres zwykłego zarządu i musi zostać podjęta w postaci uchwały. Przyjmuje się ją większością głosów, którą liczy się na podstawie wielkości udziałów przypadających na każdego członka. Wspólnota może ustalić (albo w swoim statucie albo w postaci uchwały), że każdemu członkowi przysługuje jeden głos, bez względu na wielkość przypadających mu udziałów w nieruchomości wspólnej, co znacznie ułatwia procedurę podejmowania uchwał. W tym wypadku również po uzyskaniu decyzji odmownej właściciel mieszania może domagać się rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, jeśli ma ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Każda wspólnota mieszkaniowa posiada ponadto wewnętrzny regulamin, który może narzucać obowiązek spełnienia dodatkowych formalności w przypadku chęci połączenia dwóch mieszkań. Z tym dokumentem również należy się zapoznać. Stopień ingerencji w nieruchomość wspólną może być bowiem różny, np. konieczność wybicia jednej ze ścian nośnych, zamurowanie wejścia i wykucie go w innym miejscu, czy zmiany instalacji. Z tego powodu każda wspólnota ma prawo ustalić własne procedury w tym zakresie, które oczywiście muszą mieścić się w ramach obowiązujących przepisów. Po załatwieniu formalności ze wspólnotą należy zająć się kolejnymi procedurami, a dokładniej uzyskaniem pozwolenia na przebudowę. W tym celu, we właściwym starostwie powiatowym (wydział architektoniczno – budowlany), lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, należy złożyć stosowany wniosek o uzyskanie pozwolenia. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania obydwoma mieszkaniami, a także zgodę wspólnoty. Może się zdarzyć, że w projekcie zostaną ujęte rozwiązania techniczne, które nie są sklasyfikowane w obowiązujących w Polsce przepisach prawnych. W takim wypadku należy dodatkowo dołączyć opinię osoby fizycznej lub jednostki organizacyjnej, wskazanej przez ministra infrastruktury i rozwoju. Po uzyskaniu pozwolenia oraz powiadomieniu inspektora nadzoru budowlanego, można rozpocząć przebudowę, polegającą na połączeniu dwóch sąsiadujących lokali. W piśmie informującym należy zaznaczyć termin rozpoczęcia prac. Jednak to nie koniec formalności. Kiedy przebudowa dobiegnie końca, należy uporządkować kwestie związane ze stanem prawnym lokali, poprzez zlikwidowanie dwóch istniejących dla niech ksiąg wieczystych i założenie jednej, wspólnej księgi. Zanim złożymy w sądzie rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych odpowiedni wniosek, należy uzyskać od starosty zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, co stanowić będzie dowód, że dwa do tej pory niezależne mieszkania zostały połączone w jeden lokal. Do wniosku o wydanie zaświadczenia należy dołączyć dokumenty – jakie konkretnie, to zależy od starostwa, każde z nich ma nieco odmienne wewnętrzne regulacje w tym zakresie. Po otrzymaniu zaświadczenia trzeba wystąpić do sądu z wnioskiem o założenie księgi wieczystej. Należy zrobić to na urzędowym formularzu, który jest dostępny w sądach i na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Zespół - to portal z największą liczbą ogłoszeń nieruchomości w Polsce. Udostępnia poszukującym około 300 tys. ofert od biur nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych. Odwiedzany jest przez ponad 4 mln użytkowników miesięcznie. Jeśli na terenie osiedla są prywatne mieszkania i lokale usługowe należące do przedsiębiorców, które razem tworzą wspólnotę, to podatek od nieruchomości za tereny wspólne na osiedlu (takie jak na przykład place zabaw) naliczony zostanie właścicielom mieszkań jak dla osób fizycznych. Z wątpliwością w tej sprawie do redakcji zgłosił się nasz czytelnik. Obawia się on, że na nowym osiedlu będzie musiał płacić za tereny wspólne podatek takiej wysokości jak przedsiębiorca (czyli wyższy). - Deweloper wybudował osiedle w Gdańsku i część terenu inwestycji przeznaczył na cele wszystkich mieszkańców osiedla: plac zabaw, drogi dojazdowe, chodniki, itp. Współwłaścicielami terenu będą wszyscy właściciele mieszkań oraz lokali usługowych (każdy jako osobny współwłaściciel) - opisuje sytuację nasz czytelnik, pan Marek. - Jak w takiej sytuacji wygląda naliczanie podatku od nieruchomości? Czy jeśli chociaż jeden ze współwłaścicieli będzie osobą prawną, np. firmą, która na parterze posiada lokal usługowy, to czy cały podatek - również dla osób fizycznych - naliczony będzie jak dla osób prawnych?Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny w kancelarii Mackiewicz Radcowie PrawniZgodnie z regulacją wynikającą z art. 3 ust. 4 Ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania. Oznacza to, że nieruchomość stanowiąca współwłasność nie może podlegać opodatkowaniu jednocześnie z innymi nieruchomościami, będącymi wyłączną własnością podatników. Obowiązek uiszczenia podatku od nieruchomości ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach z zastrzeżeniem ust. 5 tej ustawy, zgodnie z którym jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku. To samo odnosi się do współposiadania. Odnosząc się bezpośrednio do zagadnienia dotyczącego sytuacji, gdy nieruchomość wspólna stanowi współwłasność zarówno osób fizycznych, jak i osób prawnych, zgodnie z art. 6 ust. 3 pkt 11 wspomnianej ustawy osoby fizyczne składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. Oznacza to, że osoby fizyczne w takiej sytuacji są zobowiązane do złożenia deklaracji oraz do zapłacenia podatku z mocy prawa, czyli bez doręczonej decyzji, w taki sam sposób jak osoby prawne. Bez znaczenia pozostaje okoliczność ile wśród współwłaścicieli jest osób prawnych. Niemniej, należy zwrócić uwagę, że w przepisie tym dodano sformułowanie "z wyjątkiem osób tworzących wspólnotę mieszkaniową". Zgodnie z tym, osoby fizyczne należące do wspólnoty mieszkaniowej, do której należą także osoby prawne, będą opłacać podatek na zasadach obowiązujących osoby fizyczne, co stanowi wyjątek od ogólnej reguły wyrażonej w art. 6 ust. 3 pkt 11. Podmioty będące członkami wspólnoty mieszkaniowej, będące jednocześnie osobami fizycznymi - na podstawie przepisów art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy stanowiących, że: osoby fizyczne, z zastrzeżeniem ust. 11, zobowiązane są złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru (ust. 6), a podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 11, ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (ust. 7 zdanie pierwsze) - składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach, zaś ten organ wydaje tym podatnikom decyzję ustalającą podatek (wymiarową). Gmina nie ma pełnej swobody w określaniu przeznaczenia i zasad zagospodarowania poszczególnych obszarów położonych na jej terenie – orzekł sąd. Ingerencja w prawo własności musi pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do celów, dla osiągnięcia których ustanawia się ograniczenia wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 kwietnia 2018 r. (sygn. II OSK 1410/16) uchylając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 2 września 2016 r. (sygn. II SA/Op 489/15). Wyrok został wydany w następującym stanie sprawy. Rada Gminy Turawa podjęła uchwałę w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego przez właścicieli nieruchomości znajdującej się na obszarze objętym planem. Zmieniła bowiem przeznaczenie ich nieruchomości w ponad 90 proc., przeznaczając ją pod drogę wewnętrzną, a w środkowej części działki zaplanowano skrzyżowanie. Takie parametry działki uniemożliwiały wszczęcie i przeprowadzenie jakiegokolwiek przedsięwzięcia budowlanego, co w ocenie skarżących oznaczało, że organ naruszył ich konstytucyjne prawo własności. WSA: ingerencja organu dopuszczalna Rada Gminy Turawa wniosła o oddalenie skargi podkreślając, że planowana droga wewnętrzna jest niezbędnym elementem systemu komunikacyjnego obszaru istniejącej i planowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz planowanej zabudowy usługowej. Organ wyjaśnił, że w trosce o ład przestrzenny, droga zaplanowana została na przedłużeniu istniejącej i urządzonej ulicy i stanowi kontynuację prostokątnego układu ulic osiedla domów jednorodzinnych. Rozstrzygając w zakresie usytuowania kwestionowanej drogi, dokonano oceny walorów ekonomicznych i przydatności inwestycyjnej nieruchomości skarżących, w wyniku czego ustalono, że działka skarżących, której szerokość wynosi 16,0 m, nie spełnia wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie minimalnej szerokości dla zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej. Ponadto, nieruchomość posiada dostęp do drogi gminnej jedynie w części frontowej, a z uwagi na niewielką szerokość działki niemożliwa jest jej zabudowa w głębi terenu. Na obszarze działki wyznaczone zostały również dwie strefy ochronne istniejących sieci energetycznych 15 kV, każda o szerokości 16,0 m, co wyklucza zabudowę działki w miejscu wyznaczonych stref. Wojewódzki sąd administracyjny nie dopatrzył się naruszenia prawa przez radę gminy. Sąd podkreślił, że przeznaczenie danego terenu pod drogę (publiczną lub wewnętrzną) mieści się w pojęciu władztwa planistycznego gminy, a oceniając zakres ingerencji organu sąd uznał, że nie ma ona znamion dowolności i mieści się w granicach wyznaczonych interesem publicznym. NSA: nie wolno nadużywać uprawnienia Tej oceny nie podzielił Naczelny Sąd Administracyjny który uznał, że granice władztwa planistycznego gminy w komentowanej sprawie zostały przekroczone. Wprowadzone przez plany miejscowe ograniczenia prawa własności mieszczą się w pojęciu władztwa planistycznego. Nie oznacza to jednak, że uprawnienie gminy ma charakter nieograniczony i że gmina ma pełną swobodę w określaniu przeznaczenia i zasad zagospodarowania poszczególnych obszarów położonych na jej terenie. Uprawnienie gminy do ustalania przeznaczenia terenu i sposobu jego zagospodarowania nie może być nadużywane. Sprawując władztwo planistyczne, gmina powinna mieć zawsze na uwadze, że wprowadzone ograniczenia prawa własności muszą być konieczne ze względu na wartości wyżej cenione np. potrzeba interesu publicznego. Konieczne jest takie wyważenie ww. interesów, aby w jak największym stopniu zabezpieczyć i rozwiązać potrzeby wspólnoty, jednak w jak najmniejszym naruszając prawa właścicieli nieruchomości objętych planem. NSA zauważył, że wskutek zapisów planu nieruchomość skarżących pozbawiona została jakiejkolwiek możliwości racjonalnego zagospodarowania. Uwaga ta nabiera szczególnego znaczenia, jeśli weźmie się pod uwagę okoliczność, że uchwalony przez Gminę Turawa plan miejscowy zmienił dotychczasowe rolne przeznaczenie tego terenu, przewidując na nim zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Droga, która miała być usytuowana na nieruchomości skarżących i która miała na celu obsługę komunikacyjną przyległych do niej działek, nie została zaplanowana jako droga publiczna, lecz droga wewnętrzna. Wyklucza to jej wywłaszczenie, a co za tym idzie budowa drogi wewnętrznej nie mogłaby zostać zrealizowana bez zgody właścicieli nieruchomości przez które ma prowadzić i bez zawarcia pomiędzy nimi a gminą umowy uprawniającej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z tych właśnie względów ustalanie przebiegu dróg wewnętrznych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego powinno być poprzedzone bardzo wnikliwą analizą stanu faktycznego i prawnego, aby do niezbędnego minimum ograniczać sytuacje, w których gmina planuje tego typu drogi na gruntach prywatnych. Chodzi bowiem o to, aby w sposób realny zaspokoić usprawiedliwione potrzeby lokalnej społeczności w zakresie dostępu do drogi publicznej, a taką gwarancję daje jedynie niewątpliwe ustalenie, że realizacja drogi wewnętrznej nie napotka przeszkód niezależnych od gminy (np. spotka się z oporem właścicieli nieruchomości, na których jej przebieg został przewidziany w miejscowym planie) i budowę takiej drogi będzie można przeprowadzić. W przeciwnym przypadku może dojść do sytuacji, w której mimo ograniczenia prawa własności poprzez ustalenie w planie miejscowym przebiegu drogi wewnętrznej przez grunt prywatny, nie dojdzie do realizacji zamierzonego w prawie miejscowym skutku w postaci budowy takiej drogi. Nie można wówczas uniknąć pytania, czy ograniczenie prawa własności nastąpiło z poszanowaniem konstytucyjnej zasady proporcjonalności. WSA: Szerokość działki umożliwia zabudowę NSA nie zgodził się również z argumentem, że działka skarżących posiada niekorzystne warunki zagospodarowania, gdyż jej szerokość uniemożliwia zabudowę. Wymogi w zakresie osiągnięcia odpowiednich muszą spełniać działki powstałe w wyniku podziału po uchwaleniu planu. Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, aby warunki te przenosić także na działki nie ulegające podziałowi i wyodrębnione geodezyjnie w okresie przed uchwaleniem planu, w zakresie możliwości ich zabudowy. Działki te winny natomiast spełniać wymogi określone w prawie budowlanym w zakresie odległości planowanego budynku od granic z sąsiednią działką budowlaną. Biorąc pod uwagę szerokość działki skarżących nie można skutecznie bronić twierdzenia, że zabudowa na niej nie byłaby możliwa jako sprzeczna z przepisami. NSA zauważył przy tym, że nieopodal nieruchomości skarżących znajduje się działka stanowiąca własność Gminy Turawa, oznaczona jako droga i zauważył, że uzasadnione jest pytanie o powody, dla których gmina nie wykorzystała własnego mienia do realizacji celów komunikacyjnych na tym terenie. sygnatura akt: II OSK 1410/16 ZDANIEM EKSPERTA Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak Komentowany wyrok jest zasadnym głosem w obronie prawa własności. NSA doszedł do słusznego przekonania, że gmina przekroczyła – w mojej ocenie w sposób rażący – władztwo planistyczne. Prawo własności korzysta z ochrony konstytucyjnej (art. 21 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP). Oczywiście prawo to nie ma bezwzględnego i może podlegać ograniczeniom, a jego treść kształtuje właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Również Konstytucja przewiduje możliwość ograniczenia prawa własności. Uprawnienie gminy do ingerencji w prawo własności innych podmiotów, w celu ustalenia przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na jej obszarze, przewidziane zostało w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina jest upoważniona do ustalenia, co do przeznaczenia terenu oraz sposobów jego zagospodarowania, bowiem ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jednak istnieje szereg przesłanek, które winny zostać wzięte pod uwagę w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym potrzeby interesu publicznego. Każdorazowo jednak działania gminy winny być w działaniach gminy wyważone, stosownie do realizowanych celów.

ingerencja w części wspólne nieruchomości